Imobiliário
Usucapião: requisitos, modalidades e prazos
Usucapião transforma posse prolongada em propriedade. O que varia entre as modalidades é o prazo e o que precisa ser provado além do tempo.
Resposta rápida
A usucapião exige posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono pelo prazo da modalidade aplicável — de 2 anos na familiar a 15 anos na extraordinária. Comprovado o tempo e, quando exigido, moradia, produtividade ou justo título, a propriedade pode ser reconhecida judicialmente ou em cartório.
Requisitos comuns a todas as modalidades
- Posse com ânimo de dono, não de mero detentor ou locatário.
- Posse mansa e pacífica, sem oposição do proprietário.
- Continuidade da posse pelo prazo legal, admitida a soma com a do antecessor.
- Bem suscetível de usucapião: bens públicos não podem ser usucapidos.
Modalidades e prazos
| Modalidade | Prazo | Requisito adicional |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos | Nenhum além da posse |
| Extraordinária com moradia ou obras | 10 anos | Moradia habitual ou obras produtivas |
| Ordinária | 10 anos | Justo título e boa-fé |
| Ordinária reduzida | 5 anos | Aquisição onerosa registrada e cancelada, com moradia |
| Especial urbana | 5 anos | Até 250 m², moradia, sem outro imóvel |
| Especial rural | 5 anos | Até 50 hectares, produtiva, moradia |
| Familiar | 2 anos | Abandono do lar pelo ex-cônjuge, até 250 m² |
Usucapião extrajudicial
Desde o CPC de 2015 é possível pedir o reconhecimento diretamente no registro de imóveis, com ata notarial descrevendo o tempo de posse, planta e memorial assinados por profissional habilitado, certidões e anuência dos confrontantes e do titular registral. Havendo impugnação, o pedido vai para a via judicial.
Provas que sustentam o pedido
- Contas de água, luz e IPTU em nome do possuidor, ano a ano.
- Recibos de obras, benfeitorias e reformas.
- Declarações de vizinhos e confrontantes.
- Fotografias e imagens de satélite datadas.
- Contratos de gaveta e recibos de compra, ainda que sem registro.
Perguntas frequentes
Quanto tempo de posse é necessário para usucapião?
Depende da modalidade: 15 anos na extraordinária, 10 na ordinária, 5 nas especiais urbana e rural e 2 na familiar. Requisitos como moradia ou justo título reduzem o prazo.
Imóvel financiado ou público pode ser usucapido?
Bens públicos não, em nenhuma hipótese. Imóvel financiado é possível em tese, mas a existência de garantia e a oposição do credor tornam o caso mais complexo.
Preciso de advogado na usucapião extrajudicial?
Sim. O procedimento em cartório exige advogado, além de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado com ART ou RRT.
Contrato de gaveta serve de prova?
Serve como prova de início e de boa-fé da posse, embora não transfira propriedade. Ele reforça bastante o pedido quando somado a contas e benfeitorias.
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